(A)      宏观经济因素 – 如何防止再次发生欧元区的问题，历史又教导了我们什么?

2010年4月中，海峡时报指数曾一度冲破3000点大关，随后在5月5日，由于爆发欧盟 (27个国家) 或者欧元区经济问题，美国经济复苏又缓慢，而导致道琼斯指数跌破10,000点。希腊债务危机扩大至葡萄牙、爱尔兰及西班牙(又名‘猪’, ‘PIGS’ – Portugal, Ireland, Greece and Spain)。

市场情绪严重受挫，一旦出现骨牌效应，欧盟可能将充斥着坏账。美国和日本的经济复苏迟缓，欧洲买气又弱，导致有些分析家预测，或许会出现新一波的金融危机，影响亚洲的股市和房地产市场。

这些经济问题的症结在于人性的弱点 – 无谓的浪费，恶劣的工作态度，挥霍无度，穷奢极侈，没有竞争力，不设标准的福利制度，严酷的平权政策，以及保护主义。

以个人来说，我们必需用功读书，提升技能，不断创新，延后不必要的消费，未雨绸缪，并且为未来的生活进行投资。

以国家来说，人民和政府都必须保持竞争力，开放性和透明度，他们应该减少不必要的浪费以及繁文缛节，奖励冒险精神，实施贤能政策，并且拥有应付储蓄/国防/危机所需的外汇储备。

这一切好像1997亚洲金融风暴、2008年美国次贷危机的历史重演，受影响的欧元

尽管欧洲现在是炎夏，很多来自亚洲的旅客，特别是中国的旅客，正在店外排队抢购诸如路易威登、普拉达、爱马仕、卡地亚和宝嘉丽 ( Louis Vuitton, Prada, Hermes, Cartiers and Bvlgari ) 等名牌商品，原因不外是价格比以前便宜了40%（欧元汇率下降了30%，加上10%的消费税回扣）。

是的，到欧洲的旅客都在商店里头频频说：“真便宜。”

 (B)     为什么聪明的卖家会考虑现在出售产业?

在2010年1月，由于市场涌现了大批全新的零售店面，导致零售业绩下降。截至2010年7月，市场发出更明确的讯号，租约更新时的租金都往下调了，有些下调5%，有些甚至下降30%。持续的市场反应显示，今年全年的租金相信都会普遍下降。

也有更多租户不是拖欠租金，便是要求减租。我们目前常遇到用来支付租金的支票跳票，有些租户则想在租约到期前提前解约，或找替代的租户顶下租约。

讽刺的是，很多银行的估价仍旧偏高，因此买家可根据估价向银行申请高额贷款。

由于租金收入和收益与售价不符，新加坡的房地产市场可能已经开始泡沫化。卖家经常说银行的估价有多高，而且可以申请

区国家将陆续面临通货紧缩，房地产价格崩盘，负资产，减薪或者失业，产业被拍卖，以及银行倒闭等状况。

或许，大家应该开始上‘基本金融课程’，财务比例应该是：

1.  流动资金比率：6 至8个月的应急储                 蓄。

2.     储蓄比率：至少10%。

3.     负债资产比率：50%或以下。

4.     债务清偿率：35%或以下。

其实，讽刺的是，在16至19世纪时，现在出现经济危机的欧元区国家都曾经以经济殖民的方式控制并利用新世界的人民和政府，不但创造了奴隶交易制度，售卖鸦片给弱势满清的中国，还侵占了其他较落后的地区。

虽然这些欧元区国家对于武器科技以及诸如创造信用及融资方面的商业管理理论的认识较为先进，不过他们却变得软弱和腐败，通过刷卡使用未来钱（就如天花和水痘一样是西方的疾病），结果是陷入欧洲黑暗时期，黑死病在十字军东征前就杀害了欧洲三分之一的人民。

时间快速前进至2010年。欧元货币在2009年11月兑新元的汇率是2.2对1，现在却是1.70对1。某些分析家甚至还预测，随着更多欧洲国家受到危机波及，欧盟将可能瓦解，到时候汇率极可能会下降到1.40对1

到高额贷款，不过以该房产目前的或潜在的收益来看，却是无法提供合理的租金回报的。

因此，一些聪明的卖家就会见好就卖，赶紧套利，把烫手山芋转给投资或冒险胃口更大的人。若稍后，当绝大多数的人都认为市场前景不乐观的时候，价格和需求就会跟着下跌了。

欲知您的产业目前售价和租金叫价的话，欢迎与我们进行密谈，手机号码96736477。

(C) 业主和房东可如何借用我们的行销专长?

1.     欢迎与我们联络，以了解您的商店目前的售价和租金叫价。 

2.     请用简讯把您的手机号码和电邮邮址传给我们，我们会为您提供一份每月市场报告。 

3.     提供租户更新配套，可选择各种服务包括与现有的租户进行洽商，寻找新租户，收租，以及售后监护服务。

4.     租户毁约补救方案 – 解决，消除，纠正及维持租户良好行为。